Le respect des critères de décence d’un logement relève de l’appréciation souveraine des juges.
Depuis quelques années, nous entendons parler des critères de décence des logements qui sont loués et notamment dans de grandes villes comme Paris, en raison de la pénurie de logements à louer et la forte demande pour les petites surfaces à petit loyer. Mais devant les abus manifestes de certains bailleurs peu scrupuleux, un décret est paru en 2002 (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) pour préciser ce qu’il fallait entendre par logement décent.
L’un des critères assez connu est celui de la surface habitable, qui doit être au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.
Mais d’autres critères tout aussi importants sont précisés dans ce décret tel que :
- un gros œuvre du logement et de ses accès en bon état d’entretien et de solidité,
- une conservation et un entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement qui ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité,
- des systèmes d’aération adaptés aux besoins d’une occupation normale,
- une installation permettant un chauffage normal,
- Une installation d’alimentation en eau potable,
- des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes,
- une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier, …etc.
En novembre 2012, la Cour de Cassation est venu rappeler que l’appréciation de conformité à ces critères relevait d’un pouvoir d’appréciation souverain du juge (cass. Civ., 29 nov. 2012, n°11-20.091).
C’est donc en fonction des éléments de preuve rapportés que le juge pourra déterminer si le logement dont il s’agit respecte les critères de la décence imposés par le décret.
Dans l’affaire en question, la Cour d’Appel avait estimé que les rapports que le bailleur avait produits pour tenter de prouver que le logement était décent, étaient insuffisants et non contradictoires, alors que le rapport des services de l’hygiène de la commune d’implantation était accablant.
Le bailleur a été condamné à rembourser les sommes qu’il avait perçues au titre de l’ALS.
