Une promesse de vente ou un compromis n’est pas automatiquement caduque si la date butoir pour la signature de l’acte authentique est dépassée !
Ainsi, si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte de vente, le vendeur ne peut en aucun cas reprendre son bien automatiquement et le revendre à un autre sans que la promesse de vente ou le compromis soit déclaré caduque!
En général, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, ces actes indiquent qu’en cas d’absence de signature de l’acte à la date butoir, la partie non défaillante peut contraindre l’autre à réitérer l’acte de vente, et le poursuivre ainsi en vente forcée. La décision de justice est alors obligatoire pour sortir de cette situation.
La Cour de cassation a encore rappelé dans un arrêt récent concernant la vente d’un terrain à bâtir que dès lors qu’aucune sanction n’est prévue à l’acte en cas d’absence de signature de l’acte à la date butoir, la promesse de vente n’était pas caduque et la partie défaillante devait être condamnée à réitérer la vente (Cass. 3e civ. 30/11/2017 n°16-25107).
Néanmoins, il arrive que le vendeur soit plus intéressé à récupérer son bien qu’à forcer l’acquéreur à l’acheter, notamment en raison des délais de procédure que cela peut impliquer. Il arrive même que le vendeur n’ait plus de signe de vie de l’acquéreur et qu’il soit alors pris au piège avec une promesse de vente ou un compromis dont il ne peut s’extraire qu’au prix d’une décision de justice !
La solution qui est rappelée par la Cour de Cassation reste donc de prévoir, à mon sens avec l’assistance du notaire rédacteur de l’acte, la sanction de la caducité de la promesse ou du compromis de vente dans l’acte lui-même. Si une telle sanction est prévue contractuellement, la partie défaillante aura la possibilité de choisir non seulement la vente forcée mais également le retrait pure et simple de son engagement.
