La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises s’est penchée sur les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux.
Quelques dispositions méritent qu’on s’y attarde !
Tout preneur d’un bail commercial connait le difficile dilemme de la clause de solidarité pour le paiement des loyers. Il est rare que le bailleur ne lui demande pas de s’engager pour une durée plus ou moins longue à garantir le paiement des loyers en cas de cession et de non paiement par son cessionnaire. Désormais, la loi Pinel introduit une limite de durée de cette garantie à trois ans à compter de la cession du bail (nouvel article L 145-16-2 du code de commerce).
Par ailleurs, le bailleur devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délais d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée.
Une autre mesure de plafonnement vise les augmentations du loyer. Celles-ci ne peuvent conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Enfin, la prise de possession et la restitution des locaux sont soumises à l’obligation d’établir un état des lieux contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. A défaut d’accord amiable, il peut être établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (nouvel article L 145-10-1 du code de commerce).
La loi impose également qu’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail soit annexé au contrat de bail et comporte l’indication de la répartition entre le bailleur et le locataire (Art. L 145-10-2 Code de com.). Le bailleur sera tenu de mettre à jour cet état récapitulatif de charges qu’il communiquera à son locataire chaque année.
Il faut noter que cette disposition s’applique d’ores et déjà à toute restitution de local si un état des lieux d’entrée a été établi.
Les mesures visant la mise en place d’un état des lieux sont également étendues aux baux professionnels.
Enfin, lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur devra faire état des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel et devra communiquer un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût. Cet état sera encore plus détaillé lorsqu’il s’agira d’une location d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires.
